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【税金対策】事業用買替特例のあらまし
【税金対策】不動産購入による株価引き下げの仕組み
一棟収益レジ
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KAM9900919-1 
特定事業不動産買替特例対象（元付案件）
一棟マンション 大田区西六郷RCマンション
所 在 地：大田区西六郷3丁目
想定利回：5.59%
価 格：49,800万円
土地面積：397.11m2 (120.25坪)
建物面積：793.25m2 (240.2坪)
築 年 数：
構 造：鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付4階建
総 戸 数：38戸
用途地域：準工業
道 路：西側：公道 幅員約5.47ｍ
建 蔽 率：60%
容 積 率：200%
高度地区：
防火指定：準防火
交 通：京急本線「西六郷」駅 徒歩9分 「雑色」駅 徒歩17分
そ の 他：※本物件の取引は、公簿売買、現況有姿とします。（検査済書あり）
※2024年4月 外壁・共用部等の大規模修繕実施済(5年保証付き)
※想定収入27,712,260円の内
アンテナ収入(412,500円/年)と電気使用料収入（23,760円/年）が含
※2部屋空き
※事業用買替特例対象物件
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KAM9900914-1 【元付案件】
一棟売マンション 田園調布SRCマンション
所 在 地：大田区田園調布本町
想定利回：6.05%
価 格：21,000万円
土地面積：157.73m2 (47.76坪)
建物面積：425.5m2 (128.84坪)
築 年 数：平成3年8月築
構 造：鉄骨造5階建
用途地域：準住居
道 路：北東側：幅員約25.0ｍ公道
建 蔽 率：60%
容 積 率：300%
高度地区：第3種
防火指定：防火地域
交 通：東急池上線「御嶽山」駅 徒歩4分
東急池上線「雪が谷大塚」駅 徒歩11分
そ の 他：現況有姿
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KAM9900328-2 （元付案件）
文京区関口鉄骨造マンション（空）20240718
★全空鉄骨造マンション
★平成9年築
所 在 地：文京区関口1丁目
想定利回：5.9%
価 格：40,000万円
土地面積：216.38m2
建物面積：430.35m2
築 年 数：1997年3月築
構 造：鉄骨造5階建
総 戸 数：7戸
用途地域：商業地域
道 路：⻄側：公道 幅員約4.0m
建 蔽 率：80%
容 積 率：500%
高度地区：39ｍ高度地区
防火指定：防火
交 通：東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅 徒歩9分 東京メトロ東西線「早稲田」駅 徒歩9分
そ の 他：・一部 準工業地域 第三種高度地区、22m高度地区 容積率300％
・確認済証：現物無 ※台帳記載事項証明書参照
・西側道路通行掘削取得済
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KAM99009073 【仲介案件】
★大口築浅木造アパート
★2018年築 劣化対策等級3級
★満室想定利回り7.5％
★満室稼働中
所 在 地：横浜市神奈川区大口仲町
価 格：10,760万円
利 回 り：7.50％
土地面積：198.34m2
建物面積：187.40m2
建物種別：木造2階建
築 年 数：2018年10月
総 戸 数：12戸（1R）
用途地域：第一種住居
道 路：南側：幅員約5.0m公道
建 蔽 率：60%
容 積 率：200%
高度地区：
防火指定：準防火
交 通：JR横浜線「大口」駅 徒歩8分 東急東横線「妙蓮寺」駅 徒歩14分
備 考：
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KAM9900804-1 特定事業不動産買替特例対象（元付案件）20240718
★大森ＲＣ造マンション
★満室想定利回り6.2%
所 在 地：大田区大森東2丁目
想定利回：6.2%
価 格：43,000万円
土地面積：408.m2 (123.54坪)
建物面積：603.08m2 (182.61坪)
築 年 数：平成5年2月築
構 造：鉄筋コンクリート造陸屋根3階建
用途地域：準工業
道 路：西側：約3.8ｍ公道
建 蔽 率：60%
容 積 率：200%
高度地区：第2種
防火指定：準防火
交 通：京浜急行線「大森町」駅 徒歩7分
そ の 他：事務所×1、住居1R×34
※1F4部屋・2F事務所を住居（1R）に改修
※1F事務所部分は現在リサイクルショップ会社が入居中
※売主管理会社承継条件
※検査済書あり
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KAM9900922-1 特定事業不動産買替特例対象（仲介案件）
一棟売マンション 鵜の木ＲＣ造マンション
所 在 地：大田区鵜の木2丁目
想定利回：6.43%
価 格：6億5000万円（税別）
土地面積：410.84m2 (124.4坪)
建物面積：910.9m2 (275.82坪)
築 年 数：昭和63年3月築
構 造：鉄筋コンクリート造陸屋根5階建
総 戸 数：46戸
用途地域：近隣商業地域
道 路：北東側：幅員約4.15ｍ公道
建 蔽 率：80%
容 積 率：300%
高度地区：
防火指定：準防火
交 通：東急多摩線「鵜の木」駅 徒歩2分
そ の 他：総戸数46戸+管理人室
6億5000万円（税別）
※エントランス、共用廊下、外壁等2008年大規模修繕工事実施済み
※付属建物：機械室、コンクリートブロック造陸屋根平屋建14.03m2
令和5年度評価額 土地147,088,110円 建物55,848,000円
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KAM9900907-1 【元付案件】
一棟売マンション 国立ＲＣマンション
所 在 地：東京都国立市谷保
想定利回：7.21%
価 格：21,000万円
土地面積：329.78m2（99.75坪）
建物面積：485.62m2(146.90坪)
築 年 数：平成4年2月築
構 造：鉄筋コンクリート造陸屋根4階建
総 戸 数：27戸（1K 18.00m2）
用途地域：第二種中高層
道 路：北側：幅員約9ｍ公道 間口約12m
建 蔽 率：60%
容 積 率：200%
高度地区：第2種
防火指定：準防火地域
交 通：ＪＲ南武線「矢川」駅 徒歩8分
そ の 他：◆用途境有 第一種低層住居専用地域 建ぺい率40%容積率80% 第1種高度 絶対高さ10m
◆路線価:金205,000円/m2
◆2024年8月共用部塗装、一部防水修繕実施予定
◆別途 通信機器の電力使用量収入有。
・4空
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KAM99009011 【仲介案件】【他社申込有】
★瑞江築浅木造アパート
★2018年築
★満室想定利回り5.98％
★満室稼働中
★全戸33.00m2現況賃料 82,000円／月
現況賃上げ交渉につき利回りアップ6％以上
所 在 地：江戸川区谷河内2丁目
価 格：14,800万円
利 回 り：5.98％
土地面積：179.74m2
建物面積：297.00m2
建物種別：木造3階建
築 年 数：2018年5月
総 戸 数：9戸（1LDK）
用途地域：準工業
道 路：南西側：幅員約15.0m公道
建 蔽 率：60%
容 積 率：300%
高度地区：
防火指定：準防火
交 通：都営新宿線「瑞江」駅 徒歩11分
備 考：
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KAM9900829-1 特定事業不動産買替特例対象（元付案件）
一棟マンション 八王子上野町RCマンション
所 在 地：八王子市上野町
想定利回：5.65%
価 格：89,800万円
土地面積：1130.m2 (342.17坪)
建物面積：2538.69m2 (768.72坪)
築 年 数：平成6年1月築
構 造：鉄筋コンクリート造6階建
総 戸 数：48戸
用途地域：近隣商業
道 路：北側：幅員約6.0ｍ公道 南側：幅員約4.0ｍ公道
建 蔽 率：80%
容 積 率：200%
高度地区：第2種
防火指定：準防火
交 通：ＪＲ中央線「八王子」駅 徒歩12分
そ の 他：●2024年3月 605号室（64.60㎡/19.54坪）室内フルリノベーション工事
●2024年4月 101号室（59.52㎡/18.00坪）室内フルリノベーション工事
●2024年5月 屋上・外壁・共用部等 バリューアップ工事
※検査済書あり
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KAM9900829-3 特定事業不動産買替特例対象（元付案件）
一棟マンション 世田谷区桜2丁目RCマンション
所 在 地：世田谷区桜2丁目
想定利回：4.13%
価 格：92,000万円
土地面積：966.69m2 (292.42坪)
建物面積：1272.59m2 (384.96坪)
築 年 数：平成1年8月築
構 造：鉄筋コンクリート造陸屋根3階建
総 戸 数：
用途地域：第一種低層
道 路：南西側：幅員約3.64m公道、北東側：幅員約3.52～約3.66m公道
建 蔽 率：60%
容 積 率：150%
高度地区：第1種高度地区
防火指定：準防火
交 通：小田急線「経堂」駅 徒歩13分
東急世田谷線「上町」駅 徒歩12分
そ の 他：世田谷区景観計画区域：一般地域（低層住宅系ゾーン）
■実測面積：997.23㎡（セットバック面積：17.03㎡を含む）
※令和4年6月28日付有効宅地求積図による
■2022年大規模修繕工事実施済（屋上防水工事・外壁補修工事等）
■1階の区画変更・貸室内改修工事実施済（工事完了後、ER取得済）
→南東側：1階部屋を2部屋へ変更（106・107）
北西側：倉庫を1部屋へ変更（108）、管理人室・応接室を1部屋へ変更（109）
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KAM9900829-5 【元付案件】
一棟ビル 練馬区旭丘1丁目RCマンション
所 在 地：練馬区旭丘1丁目
想定利回：5.65%
価 格：34,000万円
土地面積：123.m2 (37.21坪)
建物面積：670.8m2 (202.92坪)
築 年 数：昭和60年5月築
構 造：鉄筋コンクリート造陸屋根7階建
総 戸 数：
用途地域：近隣商業
道 路：北東側公道 幅員：約16.7m
建 蔽 率：80%
容 積 率：500%
高度地区：
防火指定：防火
交 通：西武池袋線「江古田」駅徒歩3分
都営大江戸線「新江古田」駅徒歩7分
そ の 他：■本件土地と北東側道路との間に水路敷があります。
■本件土地の建築確認申請面積には上記水路敷の一部を含んでいる可能性があります。
※検査済証なし
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KAM99008241 特定事業不動産買替特例対象（仲介案件）
★松戸鉄筋コンクリート造マンション
★特定事業不動産買替特例対象
★満室想定利回り7.41％（8.0％以上指値交渉可）
★積算価格：280,300,000円 積算比率 約80%超
所 在 地：千葉県松戸市上本郷
価 格：35,200万円→（8.0％以上指値交渉可）
利 回 り：7.41％
土地面積：1477.81m2
建物面積：1726.82m2
建物種別：鉄筋コンクリート造陸屋根4階建
築 年 数：1987年9月
総 戸 数：28戸（3DKファミリータイプ）
用途地域：第一種住居
道 路：北側・西側・南側：調査中
建 蔽 率：60%
容 積 率：200%
高度地区：
防火指定：
交 通：新京成本線「上本郷」駅 徒歩3分 「松戸新田」駅 徒歩8分
備 考：上記満室想定賃料は【更新料、NTT電気料、太陽光発電】を含みます
2019年～2022年 屋上防水などの建物修繕補修工事履歴あり
駐車場あり
検査済証取得履歴あり
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KAM99008121 【仲介案件】
★赤羽鉄筋コンクリート造マンション
★2022年築
★満室想定利回り5.02％
★満室稼働中
所 在 地：北区赤羽西4丁目
価 格：25,000万円
利 回 り：5.02％
土地面積：91.82m2
建物面積：254.64m2
建物種別：鉄筋コンクリート造陸屋根5階建
築 年 数：2022年3月
総 戸 数：13戸
用途地域：第一種中高層
道 路：西側：幅員約8m公道
建 蔽 率：60%
容 積 率：300%
高度地区：
防火指定：防火
交 通：JR湘南新宿・埼京線「赤羽」駅 徒歩10分
備 考：
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KAM99008041 特定事業不動産買替特例対象（元付案件）
★平成28年10月築木造アパート
★劣化対策等級3級
★満室想定利回り7.01％
★市川市の地価は、前年比で上昇率が10％を越え
所 在 地：千葉県市川市田尻5丁目
価 格：25,900万円
利 回：7.01％
土地面積：486.8m2
土地権利：所有権
地 目：宅地
建物面積：443.43m2
構 造：木造3階建
築 年 月：平成28年10月
総 戸 数：21戸
都市計画：市街化区域
用途地域：第一種住居
建 蔽 率：60％
容 積 率：200％
接面道路：北東側道路、南西側道路
法令制限：
現 況：賃貸中
引 渡 日：相談
交 通：東京メトロ東西線「原木中山」駅 徒歩12分
備 考：管理条件付き
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KAM99007292 （仲介案件）
★平成30年5月築木造アパート
★劣化対策等級2級
★満室想定利回り7.56％
所 在 地：横浜市金沢区富岡東5丁目
価 格：9,800万円
利 回：7.56％
土地面積：225.34m2
土地権利：所有権
地 目：宅地
建物面積：224.86m2
構 造：木造2階建
築 年 月：平成30年5月
総 戸 数：12戸
都市計画：市街化区域
用途地域：第2種住居
建 蔽 率：60％
容 積 率：160％
接面道路：42条2項道路
法令制限：準防火地域
設 備：公営水道、本下水、プロパンガス
現 況：賃貸中
引 渡 日：相談
交 通：京浜急行線「京急富岡」駅 徒歩10分
備 考：
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KAM99005233 （仲介案件）
★要町駅徒歩8分
★検査済書あり
★満室想定利回り5.0％
所 在 地：東京都豊島区千早2丁目
価 格：44,320万円
土地面積：277.02m2 (83.8坪)
建物面積：550.32m2 (166.47坪)
築 年 数：1990年7月築
構 造：鉄筋コンクリート造陸屋根4階建
総 戸 数：28戸
用途地域：第一種中高層
道 路：南側：幅員約5.45ｍ公道
建 蔽 率：60%
容 積 率：200%
高度地区：
防火指定：準防火
交 通：東京メトロ有楽町線・副都心線「要町」 駅 徒歩8分
そ の 他：告知事項有り ・増築未登記部分有り
28戸中27戸稼働
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KAM9900424 -2 特定事業不動産買替特例対象（元付案件）
一棟売マンション 本厚木ＳＲＣ造マンション
所 在 地：厚木市中町4丁目
想定利回：5.30%
価 格：102,000万円
土地面積：744.86m2 (225.32坪)
建物面積：2659.69m2 (804.56坪)
築 年 数：2000年8月築
構 造：鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
総 戸 数：37戸
用途地域：商業
道 路：南東側：幅員約6.0ｍ公道
建 蔽 率：80%
容 積 率：360%
高度地区：
防火指定：防火
交 通：小田急小田原線「本厚木」駅 徒歩7分
そ の 他：※引渡時期：相談、確認済証：有、検査済証：有
※3LDK（65.30～65.43m2）36戸・1階事務所1戸 計37戸 機械式駐車場24台
※大規模修繕工事「防水・外壁・EV・機械式PKほか」
2024年度実施（一部工事中）総額：約7,800万円
※消費税額については概算のため増減があります。
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KAM9900327 -1 特定事業不動産買替特例対象（仲介案件）
★春日部SRC造マンション
★春日部駅徒歩4分
所 在 地：埼玉県春日部市中央2丁目
想定利回：7.73%
価 格：58,000万円
土地面積：476.m2 (144.13坪)
建物面積：1717.74m2 (520.13坪)
築 年 数：1995年3月築
構 造：鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付11階建
総 戸 数：46戸
用途地域：商業
道 路：北側：公道幅員約6.0ｍ 南側：公道幅員約20.0ｍ
建 蔽 率：80%
容 積 率：400%
高度地区：
防火指定：
交 通：東武伊勢崎線「春日部」駅 徒歩4分
東武野田線「八木崎」駅 徒歩14分
そ の 他：・1～5階までが事務所、6階以降1R
・売買条件：現況有姿、契約不適合責任免責、境界非明示、公簿売買
・告知事項あり
・上記収入の他、NTT：年払い14,028円 WCPソフトバンク：年払い
149,160円税込 楽天モバイル：月額76,670円税込 KDDI：確認中
自動販売機収入があります。
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KAM9900313-1 （仲介案件）
一棟売マンション 馬込築浅ＲＣマンション
★2021年築（築3年）
★満室想定利回り5.02％
所 在 地：東京都品川区西大井4丁目
想定利回：5.02%
価 格：20,600万円
土地面積：78.57㎡（約23.77坪）
建物面積：203.60㎡（約61.59坪）
築 年 数：2021年9月築
構 造：鉄筋コンクリート造 陸屋根 5階建
総 戸 数：10戸（1R）
用途地域：近隣商業地域
道 路：北西側：東側
建 蔽 率：80%
容 積 率：300%
高度地区：
防火指定：準防火
交 通：都営浅草線「馬込」駅 徒歩9分
ＪＲ総武快速線「西大井」駅 徒歩11分
そ の 他：検査済書あり
都市ガス
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KAM9903091 （元付案件）20240718
★一棟売ＲＣ造マンション
★3路線4駅利用可
所 在 地：東京都台東区三筋1
想定利回：4.47%
価 格：41,000万円
土地面積：122.67m2
建物面積：393.24m2
建物構造：鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付6階建
築 年 数：2021年2月築
総 戸 数：9戸
用途地域：商業地域
道 路：東側：幅員約6.0m公道 北側：幅員約3.24m私道
建 蔽 率：80%
容 積 率：400%
高度地区：
防火指定：防火地域
交 通：都営大江戸線「蔵前」駅 徒歩7分 「新御徒町」駅 徒歩8分
ＪＲ総武線・都営浅草線「浅草橋」駅 徒歩12分
そ の 他：
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KAM9900109-1 特定事業不動産買替特例対象（仲介案件）
一棟マンション 住吉マンション
所 在 地：東京都江東区海辺
想定利回：5.00%
価 格：60,000万円
土地面積：390.57m2 (118.26坪)
建物面積：999.09m2 (302.53坪)
築 年 数：平成7年7月築
構 造：鉄筋コンクリート造地下1階付5階建
総 戸 数：20戸
用途地域：準工業
道 路：東側：公道幅員約6.0ｍ
建 蔽 率：60%
容 積 率：300%
高度地区：
防火指定：準防火
交 通：東京メトロ半蔵門線「住吉」駅徒歩10分
都営新宿線「住吉」駅徒歩10分
そ の 他：※用途：事務所、共同住宅
※検査済証：有
※未登記のプレハブ物置は撤去、確定測量予定
※現況有姿
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KAM99001095 特定事業不動産買替特例対象（元付案件）
★西台ＲＣマンション
★満室想定利回り4.57％
所 在 地：板橋区蓮根3丁目
価 格：77,635万円
土地面積：605.65m2 (183.20坪)
建物面積：953.92m2 (288.56坪)
築 年 数：2014年8月築
構 造：鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付3階建
総 戸 数：29戸
用途地域：第1種住居
道 路：東側：幅員約6.0ｍ公道
建 蔽 率：60%
容 積 率：300%
高度地区：第3種
防火指定：準防火地域
交 通：都営地下鉄三田線「西台」駅 徒歩2分
備 考：検査済書あり
2023年10月末全室及び共用部改修工事実施済
全空により昨年8月よりリーシング開始
1K×20、1LDK×7、2LDK×2
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KAM99009215 （元付案件）
★文京区音羽ＲＣマンション
★満室想定利回り3.69％
所 在 地：文京区音羽1丁目
価 格：96,800万円
土地面積：269.65m2 (81.57坪)
建物面積：852.89m2 (266.60坪)
築 年 数：2016年5月築
構 造：鉄筋コンクリート造陸屋根4階建
総 戸 数：22戸
用途地域：近隣商業
道 路：南側：幅員約5.4ｍ公道 西側：幅員約5.2ｍ公道 東側：幅員約3.2～4ｍ公道
建 蔽 率：80%
容 積 率：300%
高度地区：第3種
防火指定：準防火地域
交 通：東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅 徒歩6分
東京メトロ有楽町線「護国寺」駅 徒歩6分
備 考：検査済書あり
１LDK×20、2K×2
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KAM9901014-2 特定事業不動産買替特例対象（先物案件）
一棟売マンション 祖師谷ＲＣ造マンション
所 在 地：世田谷区上祖師谷5丁目
想定利回：4.92%
価 格：93,600万円
土地面積：1481.67m2 (448.65坪)
建物面積：1840.86m2 (557.41坪)
築 年 数：1986年12月築
構 造：鉄筋コンクリート造陸屋根4階建
総 戸 数：36戸
用途地域：第一種中高/第一種低層
道 路：公道 北側 幅員約5.6m、西側 幅員約5.6m
建 蔽 率：60%/50%
容 積 率：200%/100%
高度地区：
防火指定：準防火
交 通：京王線 「仙川」駅 徒歩11分
そ の 他：※検査済証：有
特定事業不動産買替特例対象物件
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KAM9900920 特定事業不動産買替特例対象（元付案件）
上池袋RCマンション
所 在 地：豊島区上池袋4丁目
想定利回：4.15%
価 格：109,000万円
土地面積：387.70m2 (116.07坪)
建物面積：1183.89m2 (358.13坪)
築 年 数：2001年12月築
構 造：鉄筋コンクリート造陸屋根8階建
用途地域：第一種住居
道 路：北東側：公道 幅員 約8.9m
建 蔽 率：60%
容 積 率：300%
高度地区：第3種高度
防火指定：準防火
交 通：ＪＲ埼京線「板橋」駅 徒歩8分
東武東上線「北池袋」駅 徒歩9分
そ の 他：※現況：賃貸中（2戸空き）
※事業用買替特例利用可能
※2016年大規模修繕工事実施済み 2018年ＥＶ部品交換済み
2022年エントランス改修工事実施済み
※境界（官民）確定済み
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KAM9900728-2 特定事業不動産買替特例対象（元付案件）
一棟売マンション 西大井ＲＣ造マンション
所 在 地：品川区西大井6丁目
想定利回：4.01%
価 格：163,000万円
土地面積：598.32m2 (180.99坪)
建物面積：1542.53m2 (466.62坪)
築 年 数：2007年1月築
構 造：鉄筋コンクリート造ルーフィング葺4階建
総 戸 数：59戸
用途地域：準工業
道 路：北側：公道幅員約9.3ｍ 東側：公道幅員約4.7ｍ
建 蔽 率：70%
容 積 率：200%
高度地区：
防火指定：新防火
交 通：JR横須賀線・湘南新宿ライン「西大井」駅 徒歩3分
東急大井町線「戸越公園」駅 徒歩11分
そ の 他：※2023年7月 大規模改修工事完了（外壁補修、防水工事、塗装工事等）
※信託受益権を解除の上、所有権の売買をご希望の場合はご相談下さい。
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KAM9900217-1 特定事業不動産買替特例対象（元付案件）
★西新宿ＲＣ造マンション
★東京メトロ丸の内線「西新宿」駅 徒歩3分
所 在 地：新宿区西新宿7丁目
想定利回：4.37%
価 格：94,800万円
土地面積：385.11m2 (116.61坪)
建物面積：966.37m2 (292.62坪)
築 年 数：2005年03月築
構 造：鉄筋コンクリート造陸屋根6階建
総 戸 数：32戸
用途地域：商業地域
道 路：南側：幅員約3.3ｍ公道
建 蔽 率：80%
容 積 率：600%
高度地区：
防火指定：防火地域
交 通：東京メトロ丸の内線「西新宿」駅 徒歩3分
JR山手線「新宿」駅 徒歩9分
そ の 他：是正箇所あり
★その他非公開案件・特選物件ありますので別途お問い合わせください。
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