【非公開】ＬＡ土地先行新築アパート・マンション物件情報一棟マンション | 【非公開】ＬＡ土地先行新築アパート・マンション物件情報

新築収益マンション・アパート・宿泊施設

ing-pro — Thu, 17 Sep 2026 23:03:12 +0000

プロパティサーチエージェントが推薦する新築木造アパート及び新築Ｓ造・ＲＣ造マンションの特集です。
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KAM99008012　【仲介案件】
2【一棟マンション】千鳥町駅徒歩5分！今年築×満室稼働中！

■物件名　：trias992
■所在地　：東京都大田区千鳥2丁目
■価　格　：411,000,000円　※価格相談可
■年間収入：19,728,000円
■表面利回：4.8％
■アクセス：東急多摩川線「武蔵新田」駅徒歩4分／東急池上線「千鳥町」駅徒歩5分
■構　造　：RC造地下1階地上3階建
■戸　数　：12戸
■築年月　：2026年4月
■稼働状況：満室稼働中

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KAM99008224　【仲介案件】
1【一棟RC】3駅2路線利用可！利回り5％

■物件名　：trias261
■所在地　：大田区千鳥2丁目6番1
■価　格　：328,000,000円
■年間収入：16,416,000円
■表面利回：5.00%
■アクセス：東急池上線「千鳥町」駅徒歩3分/東急多摩川線「武蔵新田」駅　徒歩5分
東急多摩川線「下丸子」駅　徒歩8分
■土地面積：99.42平米
■延床面積：309.86平米
■築年月　：2024年10月
■構　造　：RC造地下1階3階建（ＥＶ有り）
■稼働状況：満室稼働中

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KAM99009051　【仲介案件】

物件名　：アルファ早宮（新築）
所在地　：東京都練馬区早宮1丁目
交通　　：東京メトロ有楽町線・副都心線「平和台」駅徒歩11分
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「氷川台」駅徒歩15分
構造　　：RC造 4階建て
築年月　：2026年3月（新築）
総戸数　：10戸（1K）
販売価格：220,000,000円
満室年収：10,548,000円
表面利回り：4.8%
設備　　：オートロック・Wi-Fi・都市ガス・公共下水他

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KAM99009041　【仲介案件】
1 【一棟RC】品川区駅徒歩7分の3日前竣工の新築ピカピカのRC！
　　　　　利回り4.51%！是非目線をお知らせください！

■物件名　：trias574
■所在地　：品川区三好3丁目
■価　格　：460,000,000円
■年間収入：2,796,000円
■表面利回：4.51%
■アクセス：京急本線「立会川」駅徒歩7分
　　　　　京浜東北線「大森」駅徒歩13分
■土地面積：160.92平米
■延床面積：340.93平
■築年月　：2026年8月
■構　造　：RC造4階建（EV無し）
■稼働状況：5/13（申し込みベース含む）

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KAM99008226　【仲介案件】
★NEW★1【一棟マンション】駅徒歩2分！築浅×満室稼働中！
■物件名　：アーバンレーヴ西日暮里
■所在地　：東京都荒川区荒川5丁目
■価　格　：426,000,000円　※価格相談可
■年間収入：19,341,360円
■表面利回：4.54％
■アクセス：京成本線「新三河島」駅徒歩2分／JR山手線「西日暮里」駅徒歩10分／東京メトロ千代田線「町屋」駅徒歩12分
■構　造　：RC造5階建
■戸　数　：15戸
■築年月　：2025年7月
■稼働状況：満室稼働中

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KAM99008271　【仲介案件】
■物件名　：（仮称）江東橋一丁目新築レジデンス
■所在地　：東京都墨田区江東橋1-5-13
■価　格　：604,000,000円（税込）
■年間収入：30,240,000円（満室想定）
■表面利回：約5.00％（満室想定）
■アクセス：JR総武線「錦糸町」駅徒歩9分
■構　造　：RC造地上9階建
■戸　数　：9戸（全戸1LDK・1フロア1住戸／専有面積各戸40.06平米）
■EV　　：有（6人乗り1基）
■築年月　：2026年11月竣工予定
■稼働状況：建築中

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KAM99008225　【仲介案件】
【一棟RC】池袋直ぐ！中板橋駅徒歩7分利回4.8%の今月竣工の新築RC

■物件名　：板橋区一棟新築RC
■所在地　：板橋区弥生町2丁目
■価　格　：329,000,000円
■年間収入：15,792,000円
■表面利回：4.8%
■アクセス：東武東上線「中板橋」駅徒歩7分
■土地面積：102.42平米
■延床面積：250.29平米
■築年月　：2026年8月（今月竣工予定）
■構　造　：RC造4階建
■稼働状況：リーシング開始

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KAM99008222　【仲介案件】
■物件名　：（仮称）品川区豊町2丁目新築一棟RCマンション
■所在地　：東京都品川区豊町2-3-2
■価　格　：1,036,600,000円
■年間収入：48,203,988円（新築想定／レントロール準拠）
■表面利回：4.65%
■アクセス：東急大井町線「下神明」駅　徒歩7分
　　　　　　東急大井町線「戸越公園」駅　徒歩10分
■土地面積：256.38平米（公簿・77.55坪）／257.38平米（実測）
■延床面積：697.99平米（申請・211.14坪）
■築年月　：2026年10月末竣工予定（新築工事中）
■構　造　：RC造（壁式）地下1階付・地上3階建
■稼働状況：新築・建物完成渡し（2026年10月末竣工予定）

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KAM99008223　【仲介案件】

■物件名　：IGREC IKEBUKURO
■所在地　：東京都板橋区弥生町7-8
■価　格　：329,000,000円
■年間収入：15,792,000円（満室想定／レントロール準拠）
■表面利回：4.80%
■アクセス：東武東上線「中板橋」駅　徒歩7分
　　　　　　東武東上線「大山」駅　徒歩12分
■土地面積：102.42平米（公簿）／102.43平米（実測）
■延床面積：250.29平米
■築年月　：2026年8月（新築）
■構　造　：RC造地上4階建
■稼働状況：新築・竣工前（リーシング前／満室想定利回り）

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KAM99008071　【元付案件】　
★蕨市塚越新築木造アパート
★劣化対策等級3級　

所在地：蕨市塚越5丁目
想定利回：6.17%
価　　格：18,300万円
土地面積：164.00m2
建物面積：317.01m2
築年数：令和8年10月築
構　　造：木造3階建
総戸数：12戸（1K）
用途地域：第一種住居
道　　路：北側：幅員約8.9ｍ公道　北西側：幅員約8.0ｍ公道
建蔽率：60%
容積率：200%
高度地区：
防火指定：
交　　通：JR京浜東北線「西川口」駅　徒歩9分

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KAM99008011　【仲介案件】
★NEW★1【一棟マンション】駅徒歩2分！築浅×満室稼働中！
■物件名　：アーバンレーヴ西日暮里
■所在地　：東京都荒川区荒川5丁目
■価　格　：426,000,000円　※価格相談可
■年間収入：19,341,360円
■表面利回：4.54％
■アクセス：京成本線「新三河島」駅徒歩2分／JR山手線「西日暮里」駅徒歩10分／東京メトロ千代田線「町屋」駅徒歩12分
■構　造　：RC造5階建
■戸　数　：15戸
■築年月　：2025年7月
■稼働状況：満室稼働中

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KAM99006081　　【元付案件】
鶯谷築浅ＲＣ造マンション

※上記はイメージ写真であり実際の建築物とは異なります。
所在地：荒川区東日暮里4丁目
想定利回：4.8%
価　　格：43,800万円
土地面積：99.17m2
建物面積：338m2
築年数：令和7年5月築
構　　造：鉄筋コンクリート造陸屋根5階建
総戸数：14戸
用途地域：準工業
道　　路：北側：幅員約6ｍ公道
建蔽率：60％
容積率：300％
高度地区：第3種
防火指定：準防火
交　　通：JR山手線・京浜東北線「鶯谷」駅　徒歩7分
　　　　　JR山手線・京浜東北線「日暮里」駅　徒歩13分
その他：

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KAM99006041　　【仲介案件】
大田区千鳥新築ＲＣ造マンション

所在地：大田区千鳥2丁目
想定利回：4.5%
価　　格：43,840万円
土地面積：111.93m2
建物面積：326.92m2
築年数：令和8年4月築
構　　造：鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付3階建
総戸数：
用途地域：
道　　路：
建蔽率：
容積率：
高度地区：
防火指定：
交　　通：東急多摩川線「武蔵新田」駅　徒歩4分
　　　　　東急池上線「千鳥町」駅　徒歩5分
その他：

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KAM99006042　　【仲介案件】
大田区千鳥新築ＲＣ造マンション（ＥＶ付）

所在地：大田区千鳥2丁目
想定利回：4.55%
価　　格：36,080万円
土地面積：99.42m2
建物面積：309.86m2
築年数：令和6年10月築
構　　造：鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付3階建（ＥＶ付）
総戸数：
用途地域：
道　　路：
建蔽率：
容積率：
高度地区：
防火指定：
交　　通：東急池上線「千鳥町」駅　徒歩3分
　　　　　東急多摩川線「武蔵新田」駅　徒歩5分
その他：

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KAM99005181　　【仲介案件】
★王子新築ＲＣ造マンション

所在地：北区堀切1丁目
想定利回：4.7%
価　　格：34,400万円
土地面積：130.26m2
建物面積：274.72m2
築年数：令和7年9月築
構　　造：鉄筋コンクリート造陸屋根4階建
総戸数：12戸（1R）
用途地域：準工業
道　　路：北側：幅員約4ｍ公道
建蔽率：60%
容積率：200%
高度地区：第2種
防火指定：準防火地域
交　　通：ＪＲ京浜東北線「王子」駅　徒歩6分
その他：

＜その他＞
　新築３階建　東京都　複数（詳細はお問い合わせ下さい）
　新築２階建・新築３階建　横浜市　複数（詳細はお問い合わせ下さい）
　新築２階建・新築３階建　川崎市　複数（詳細はお問い合わせ下さい）
　新築３階建　さいたま市（詳細はお問い合わせ下さい）
　新築２階建・新築３階建　千葉県（詳細はお問い合わせ下さい）

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土地先新築マンション・アパート

ing-pro — Tue, 15 Sep 2026 01:02:50 +0000

プロパティサーチエージェントでは特選物件情報・非公開物件情報（土地先行決済）を不定期的に特選物件情報をご紹介しております。
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KAM99009052　【元付案件】
一棟マンション土地先行　大師前新築鉄骨造マンションプラン

所在地：神奈川県川崎市川崎区出来野
想定利回：6.0%
価　　格：22,620万円
土地面積：114.60m2 (34.66坪)
建物面積：281.12m2
築年数：
構　　造：鉄骨造4階建
総戸数：12戸
用途地域：近商・第2種
道　　路：南東側：幅員約3.8ｍ公道
建蔽率：80/60%
容積率：300/200%
高度地区：無/3種
防火指定：準防火
交　　通：京急大師線「大師前」駅　徒歩4分
その他：※各戸18.02m2～24.17m2

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KAM99009051　【元付案件】
一棟アパート土地先行　西川口新築木造アパートプラン
★劣化対策等級3級

所在地：埼玉県蕨市塚越5丁目
想定利回：6.17%
価　　格：18,300万円
土地面積：164.00m2 (49.61坪)
建物面積：317.01m2
築年数：
構　　造：木造3階建
総戸数：12戸
用途地域：第一種中高層
道　　路：北側：幅員約8.9ｍ公道　北西側：幅員約8.0ｍ公道
建蔽率：60%
容積率：200%
高度地区：
防火指定：準防火
交　　通：JR京浜東北線「西川口」駅　徒歩9分
その他：※各戸20.23m2～26.14m2

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KAM99009021　【元付案件】
一棟アパート土地先行　西新井新築鉄骨造マンションプラン

所在地：東京都足立区島根4丁目
想定利回：6.5%
価　　格：21,710万円
土地面積：132.34m2 (40.00坪)
建物面積：280.38m2 (84.81坪)
築年数：2027年11月竣工予定
構　　造：鉄骨造4階建
総戸数：14戸
用途地域：第一種住居
道　　路：西側：幅員約15.00ｍ公道
建蔽率：70%
容積率：300%
高度地区：
防火指定：準防火
交　　通：東武伊勢崎線「西新井」駅　徒歩14分
その他：土地10,760万円　施工費10,950万円（税込）
　　　　　※各戸20.03m2

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KAM99008221　【元付案件】
一棟アパート土地先行　亀有新築木造アパートプラン　A棟
★劣化対策等級3級

所在地：東京都葛飾区新宿2丁目
想定利回：6.6%
価　　格：18,550万円
土地面積：139.77m2 (42.28坪)
建物面積：221.42m2 (66.98坪)
築年数：2027年8月竣工予定
構　　造：木造3階建
総戸数：12戸
用途地域：第一種住居
道　　路：西側：幅員約4.00ｍ公道　南側：幅員約3.90ｍ公道
建蔽率：60%
容積率：200%
高度地区：
防火指定：準防火
交　　通：JR常磐線「亀有」駅　徒歩14分
その他：土地11,060万円　施工費6,940万円（税込）
　　　　　※各戸18.01m2～20.66m2

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KAM99005093　【元付案件】
一棟アパート土地先行　亀有新築木造アパートプラン
★劣化対策等級3級

所在地：東京都葛飾区亀有5丁目
想定利回：6.5%
価　　格：14,460万円
土地面積：115.72m2 (35.01坪)
建物面積：189.00m2 (57.17坪)
築年数：2027年8月竣工予定
構　　造：木造3階建
総戸数：9戸
用途地域：第一種住居
道　　路：南側：幅員約6.00ｍ公道
建蔽率：60%
容積率：200%
高度地区：第2種
防火指定：準防火
交　　通：JR常磐線「亀有」駅　徒歩8分
その他：土地9,060万円　施工費5,400万円（税込）
　　　　　※各戸18.00m2～22.73m2

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KAM99005092　【元付案件】
一棟アパート土地先行　京成小岩新築木造アパートプラン　B棟
★劣化対策等級3級

所在地：東京都葛飾区鎌倉2丁目
想定利回：6.8%
価　　格：18,740万円
土地面積：139.27m2 (42.13坪)
建物面積：233.02m2 (70.49坪)
築年数：2027年8月竣工予定
構　　造：木造3階建
総戸数：12戸
用途地域：第一種中高層
道　　路：北側：幅員約6.36ｍ公道　西側：幅員約7.27ｍ公道
建蔽率：60%
容積率：200%
高度地区：第2種
防火指定：準防火
交　　通：京成本線「京成小岩」駅　徒歩10分
その他：土地11,800万円　施工費6,750万円（税込）
　　　　　※各戸18.25m2～20.05m2

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一棟収益マンション・アパート・宿泊施設

ing-pro — Wed, 19 Aug 2026 15:08:57 +0000

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【税金対策】事業用買替特例のあらまし
 【税金対策】不動産購入による株価引き下げの仕組み
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KAM9908041 　　【元付案件】
【収益ビル/南青山4丁目/「南青山426ビル」】

住居表示：港区南青山4丁目
価　　格：10.5億
築年数：1991年7月築
構　　造：鉄骨鉄筋コンクリート造B1+6階建
公募面積：土地35.69坪　
延床面積：55.19坪
その他：・外壁工事、防水工事、遵法化工事実施中
　　　　・外苑西通り沿い、南隣地緑地
　　　　・建物賃貸管理条件付
　　　　・確定測量実施済み

※別途お問い合わせください　コチラから
　①土地(邸宅付) 目黒区青葉台 ※完全ネームアップ制

　②収益レジ野沢1丁目【AX-COMPOUND】三軒茶屋徒歩13分
　　7.18億 2002年3月築 RC造B1+4階建土地90.25坪延床252.85坪
　　大規模修繕実施済 5部屋原状回復工事実施済確定測量実施済
　　賃料アップサイド余地あり大成ユーレック施工
　　管理条件付、オートロック、EV、宅配ボックス、風呂トイレ別

　③空ビル恵比寿南2丁目【Ebisu MIT Bldg.】（売主一般法人）
　　14億→12.9億 ▲1.1億（※早期契約決済で価格柔軟性有）
　　土地42.86坪建物100.47坪 2014年2月築 RC造5階建 EV有、家具家電付
　　2025年2月スケルトンから内外装フルリノベーション(費用約2.45億)

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KAM9908013 　　【元付案件】

住居表示：東京都立川市高松町2丁目
価　　格：42,000万円（税込）
利回り　：6.49％
公簿面積：223.87平米　（70.74坪）
建蔽容積：80％　－　400％
用途地域：商業地域
延床面積：1,005．06平米　（304.03坪）
構　　造：鉄骨・鉄筋コンクリート造　地下1　地上10階建
築　　年：平成2年４月
種　　類：共同住宅　店舗　
交　　通：JR中央線『立川』駅　徒歩12分

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KAM9901217-1 　　【仲介案件】
一棟マンション葛飾区水元4丁目RCマンション

所在地：葛飾区水元4丁目
想定利回：6.13%
価　　格：55,000万円
土地面積：1537.13m2 (465.44坪)
建物面積：1741.57m2 (527.35坪)
築年数：1998年4月築
構　　造：鉄筋コンクリート造5階建
総戸数：27戸
用途地域：第一種中高層
道　　路：東側：公道幅員約8.0ｍ　南側：公道幅員約7.0ｍ
建蔽率：60%
容積率：200%
高度地区：第2種
防火指定：準防火
交　　通：JR常磐線「金町」駅　バス15分＋徒歩2分
その他：※施工会社　高松建設
※EVリニューアル＆大規模修繕工事実施済み
※アップサイドを見込める賃料水準
※高積算物件
※過去3年間実績　1部屋空室で1ヵ月未満で入居
※現況満室稼働中

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KAM99007115　　【元付案件】
一棟売マンション千住RC造マンション

所在地：足立区千住緑町2丁目
想定利回：5.01%
価　　格：32,000万円
土地面積：80.96m2
建物面積：287.80m2
築年数：2024年3月築
構　　造：RC造陸屋根5階建
総戸数：15戸（トランクルーム1　住戸14）
用途地域：近隣商業
道　　路：北側：幅員約7.75m公道　西側：幅員約7.68m公道
建蔽率：80%
容積率：300%
高度地区：
防火指定：
交　　通：京成本線「千住大橋」駅　徒歩8分　東京メトロ日比谷線「北千住」駅　徒歩15分
その他：■検査済書有

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KAM99004106　　【元付案件】
一棟売マンション早稲田鶴巻町RC造マンション

所在地：新宿区早稲田鶴巻町
想定利回：4.01%
価　　格：104,100万円
土地面積：135.67m2（41.01坪）
建物面積：609.72m2　(184.44坪)
築年数：2021年5月築
構　　造：RC造陸屋根地下1階付5階建
総戸数：14戸+シェアオフィス30室
用途地域：近隣商業
道　　路：北側：幅員約29m公道　東側：幅員約6m
建蔽率：80%
容積率：400%
高度地区：第3種
防火指定：準防火
交　　通：東京メトロ東西線「早稲田」駅　徒歩5分　東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅　徒歩10分
その他：■検査済書有

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KAM99004105　　【元付案件】
一棟売マンション日本橋浜町3丁目RC造マンション

所在地：中央区日本橋浜町3丁目
想定利回：4.0%
価　　格：38,700万円
土地面積：70.73m2（21.4坪）
建物面積：321.94m2　(97.39坪)
築年数：2021年9月築
構　　造：RC造陸屋根地下1階付5階建
総戸数：10戸（住居9　事務所1）
用途地域：商業
道　　路：東側：幅員約6.0m公道
建蔽率：80%
容積率：360%
高度地区：
防火指定：防火
交　　通：都営新宿線「浜町」駅　徒歩5分　東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅　徒歩8分
その他：■検査済書有
　　　　　■1R×4戸　メゾネット5戸　事務所1戸

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KAM99004103　　【元付案件】
一棟売マンション亀戸3丁目鉄骨造マンション

所在地：江東区亀戸3丁目
想定利回：4.5%
価　　格：27,650万円
土地面積：72.73m2（22.0坪）
建物面積：244.07m2　(73.83坪)
築年数：2024年3月築
構　　造：鉄骨造陸屋根5階建
総戸数：13戸
用途地域：一種住居
道　　路：西側：幅員約10.9m公道
建蔽率：60%
容積率：300%
高度地区：第3種
防火指定：準防火
交　　通：東京メトロ半蔵門線「押上」駅　徒歩8分
その他：■検査済書有

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KAM99004102　　【元付案件】
一棟売マンション麻布十番鉄骨造店舗マンション

所在地：港区麻布十番2丁目
想定利回：2.9%
価　　格：111,600万円
土地面積：103m2（31.15坪）
建物面積：352.48m2　(106.62坪)
築年数：2009年3月築
構　　造：鉄骨造陸屋根7階建
総戸数：店舗5　居宅2
用途地域：商業地域
道　　路：西側：幅員約6.0m公道
建蔽率：80%
容積率：500%
高度地区：
防火指定：防火
交　　通：東京メトロ南北線・都営大江戸線「麻布十番」駅　徒歩3分
その他：■1～5階店舗、6階～7階住宅（民泊）

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KAM9900329-1　　【元付案件】
一棟売マンション西新宿4丁目RCビル（旧耐震）

所在地：新宿区西新宿4丁目
想定利回：4.90%
価　　格：30,000万円
土地面積：167.63m2 (50.76坪)
建物面積：342.26m2 (103.64坪)
築年数：1977年1月築
構　　造：鉄筋コンクリート造陸屋根4階建
総戸数：10戸
用途地域：第二種住居
道　　路：北側：幅員約2.95m公道（2項）西側：幅員約3.46m公道（2項）
建蔽率：60%
容積率：300%
高度地区：第2種
防火指定：準防火
交　　通：都営大江戸線「西新宿五丁目」駅　徒歩7分
　　　　　京王線「初台」駅　徒歩9分
その他：■改修工事中（2024年12月20日完了予定）
　　　　　　改修内容：屋上防水、１Fエントランス周り、宅配BOX
　　　　　■確認済証：原本、写しなし、台帳記載事項証明書にて確認。
　　　　　　確認済証発行年月日：昭和51年7月9日　発行番号：第307号
　　　　　■本物件1F部分は増築を行っています。
　　　　　■狭隘協議済（本物件北側道路）

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KAM99001223　　【元付案件】
一棟売マンション恵比寿南2丁目RCマンション

所在地：渋谷区恵比寿南2丁目
想定利回：3.74%
価　　格：120,000万円
土地面積：298.27m2 (90.22坪)
建物面積：845.26m2 (255.69坪)
築年数：平成2年5月築
構　　造：鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付5階建
総戸数：26戸
用途地域：第一種住居
道　　路：北側：幅員約7.9m公道
建蔽率：60%
容積率：300%
高度地区：30ｍ　第3種高度
防火指定：準防火
交　　通：JR山手線・埼京線等/東京メトロ日比谷線「恵比寿」徒歩約5分
その他：■確定測量図(令和6年9月17日作成)有。現況測量図(令和6年2月9日作成)有。
　　　　　■令和6年4月時点、隣地(民地)と間にて「越境に関する覚書(4件)」を取得しております
　　　　　■検査済証：平成2年4月26日第1236号　※（原本・保管無し/記載事項証明書有）
　　　　　■1階101号室、102号室については建築後、事務所から居室に用途変更しています。

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土地購入から資産形成コンサルティング

ing-pro — Tue, 09 Aug 2022 03:13:27 +0000

ポートフォリオ改善で安定的投資戦略にシフト

２３区を中心とした物件選定
弊社は賃貸需要の高い２３区を中心とした土地選びを行っております。新築リーシングにおいては入居率も安定したインカムゲインが得られます。

＜土地からの資産形成　アパートプラン＞
弊社では常時、東京都中心でアパートであれば８％以上の利回り新築アパートプランニングを行っております。キャッシュフローがでるスキームを構築しております。弊社の推薦するアパートシリーズや弊社オリジナルのアパートシリーズでは少ない自己資金のレバレッジで資産数億円のノウハウ公開！年収８００万円以上であればファイナンスアレンジメントの見直しで融資戦略を立て直しができます。案件によってはアパートであれば劣化対策等級２級・３級を取得する事で３０年ローンが可能になります。

＜土地からの資産形成　マンションプラン＞
年収１０００万円以上の高属性の方であれば最優先に非公開情報をご提供致します。弊社では常時、都内でＳ造・ＲＣ造マンションであれば６～７％以上の利回りを重視した新築マンションを弊社の推薦するマンションシリーズや弊社オリジナルのマンションシリーズにて行っております。Ｓ造・ＲＣ造マンションで３０年ローンが可能なりよりキャッシュフローができるスキームを構築しております。

土地購入から資産形成コンサルティングサポート（公式サイトはコチラから）

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いま、融資を引けているのはどんな投資家か？

ing-pro — Tue, 01 Feb 2022 03:30:11 +0000

投資用不動産に対する不正融資をめぐり、スルガ銀行に対して金融庁の立ち入り検査が入ったのは今年4月のこと。この一件を契機として、監督官庁の動きに敏感な他の金融機関の多くも、新規融資の引き締めに舵を切る結果となった。

日銀の統計によると、今年4～6月のアパートローンなど「個人による貸家業」向けの新規融資額は5603億円で、四半期ベースでは実に2012年4～6月以来の低水準に落ち込んだ。規模拡大を目指す不動産投資家にとっては受難の時代が続いているといえる。

しかし、そんな厳しい状況下でも、融資を受けて物件を購入している投資家は存在する。実際に金融機関の融資姿勢はどう変化し、どのような投資家がどんな条件で融資を引いているのか。楽待新聞編集部は不動産投資家約250人を対象に、融資動向に関するアンケートを実施した。結果を何回かに分けて分析する。
（※調査期間:2018年11月5～11日、有効回答数:248件）資料提供：楽街　詳しくはコチラからご覧になれます。

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ファイナンスアレンジメント

ing-pro — Tue, 01 Feb 2022 03:17:34 +0000

銀行によっても資産基準がまちまちです。属性、勤続年数、年収、金融資産等を吟味しながら確実に銀行融資が得られるようサポートさせて頂きます。

投資用不動産に対する不適切融資をめぐり、スルガ銀行に金融庁の立ち入り検査が入ったのは一昨年4月。この問題以降、地方銀行をはじめ金融機関の多くが投資用不動産に対する融資の引き締めに舵を切る結果となったが、それから約1年半、各金融機関の融資姿勢はどのように変化したのだろうか。

日銀が発表した今年4～6月期の貸出先別貸出金統計によると、アパートローンなど「個人による貸家業」向けの国内銀行の新規融資額は前期比35％減の4688億円。ピーク時（2016年7～9月期）の1兆1045億円と比べると約4割まで減少し、四半期ベースでは東日本大震災直後の2011年4～6月期以来の低水準となった。

統計上は今年上期から投資用不動産向けの融資にさらなるブレーキがかかった状況が伺えるが、現場の投資家からは違った意見も聞こえてくる。そこで楽待新聞編集部は不動産投資家約500人を対象に、今年4～9月の融資動向に関するアンケートを実施。どのような投資家が融資を受け、どのような金融機関が融資を出しているのか分析していくと、統計には表れない融資情勢がみえてきた。

（※調査期間：9月27日～10月6日、有効回答数：488件）

高属性有利は変わらず
まず今回のアンケート回答者488人のうち、「2019年4～9月に融資承認が下りた物件がある」と回答したのは138人（27％）だった。半期前の今年3月のアンケートで「2018年9月～2019年3月に融資承認が下りた物件がある」と回答したのは252人中65人（26％）。回答者の数や属性などが違うため単純に比較はできないが、回答者に占める割合はほぼ同じという結果だった。

138人の属性をみると、年収（家賃収入含む）は1000万円以上という回答が6割以上で、金融資産も3000万円以上の層が4割近くに上っている。やはりどの金融機関も、安定した収入や資産背景のある借り手を求めていることが分かる。

年収や金融資産がそれほど多くないにもかかわらず融資を獲得している事例もあるが、属性の不利を補う何らかの要素があるケースが目立つ。

年収600万円未満かつ所有物件ゼロながら、4500万円で築32年の木造アパートを購入した東京都の30代男性。日本政策金融公庫から3.15％・10年のオーバーローンを引いたといい、「融資担当者の知り合いからの紹介で面談し、都の推薦状も持っていったので話が早かった」という。

同じく年収600万円未満という千葉県の60代男性は、メガバンクから1.4％・19年という条件で融資を引き、1400万円の区分マンションを購入。「以前から取引があったことに加え、このメガバンクのグループ会社の不動産会社から購入したことが融資を受けられた理由だと思う」と振り返った。

実績のある投資家からの紹介や、不動産会社と金融機関のパイプなど、何らかの理由付けがない場合、融資を受けられたとしても苦しい条件になってしまうケースが見受けられた。

年収400万円未満という埼玉県の40代男性は、神奈川県内の築45年、850万円の木造戸建をノンバンクの融資で購入したが、頭金5割で5.8％・15年という条件だった。それでも「属性が低く病気持ちだったので1円も借りられないと思っていたが、融資が引けて信じられない気持ちだった」と語る。

実績ある投資家は信金・信組で
138人のうち大多数はサラリーマンで、専業大家は5％。所有物件数は「5以上」という回答が約4割に上り、賃貸経営の実績が豊富な投資家が融資を受けやすい傾向は顕著だった。特徴として、所有物件5以上の投資家は信用金庫・信用組合から融資を受けた事例が多く、逆に所有物件が少ない投資家は地銀や信託銀行、政府系金融機関を活用したケースが目立った。

取引のない投資家に対する融資姿勢の厳しさを指摘する声は多く、「12行にヒアリングしたが、スルガショック以降は新規を一切受け付けないという回答だった」（愛知県・40代男性）「静岡の信金は新規を基本受け付けず、物件をすでに持っていて相続対策という名目が通りやすい」（静岡県・40代男性）「福岡エリアでは一定の金融資産があってすでにプロパーローンを活用できている投資家が有利な状態」（福岡県・40代男性）などの意見があった。

そんな中、初めての収益物件購入に成功した投資家は、やはり紹介などを活用した事例が多い。1棟目として築33年のRCマンションを地銀に持ち込み、1.2％・13年という条件で7000万円のフルローンを引いた熊本県の40代男性は「知り合いが支店長を紹介してくれたため新規でも承認されたと思っている」と語った。

低価格帯の承認事例多く
今回、融資承認が下りたという回答のあった物件の価格は約5割が3000万円以下と、小ぶりな物件が目立った。1000万円以下の築古戸建に政府系金融機関が融資を出しているケースが多かったほか、1000万円台の中古区分にノンバンクや信託銀行、信金・信組がフルローンで貸し出している事例も複数あった。

逆に1億円以上の高額物件は、南関東の地銀や都内の信金・信組が貸し出しているケースが多く、融資を引いているのは金融資産が5000万円～1億円以上と属性の高い投資家が目立った。

1億8000万円のRCを南関東の地銀から1.1％・30年のフルローンで引いた東京都の30代男性も、金融資産が5000万円以上。「ただ審査期間はかなり長く、融資に対してはかなり慎重な様子だった。別の銀行にも持ち込んだが、個人の年収が3000万円ないと無理だと言われた」と語った。

5割弱は頭金ゼロ
頭金に関しては、地銀だけでなく信金・信組でも「2、3割求められるようになった」という意見が多かった。ただ、そんな中でも全体の19％がオーバーローン、28％がフルローンと、自己資金なしで融資を引いている投資家は少なくない。

政府系金融機関や信託銀行から、少額の築古戸建や中古区分で頭金なしの借り入れに成功しているケースもあるが、5000万円以上の一棟物件でも、信金やノンバンク系からフルローン・オーバーローンで引いている投資家は多かった。

本来は高属性の投資家の方が自己資金を抑えて融資を受けやすいと思われがちだが、割合でみると年収が低い層の方がオーバーローンの比率が高いという結果が特徴的だった。ローン残債が少ないことや共同担保を前提にノンバンク系から引いているケースが多かったが、信金や地銀でもそういった事例はあった。

年収600万円未満という宮城県の40代男性は、築21年、6800万円の木造アパートを地元の信金に持ち込み、1.8%・15年のオーバーローンを獲得。「物件の積算価格は5000万円以下。このご時世でオーバーローンを出してくれるとは思わなかった」と驚いた様子だった。

続いて、どのような金融機関が融資を出しているのかという点を分析していく。

今回の融資承認事例で、メガバンクの割合は6％にとどまった。特に、あるメガバンクに関しては「築10年を超えた物件の融資はよほど立地がよくなければ否認すると言われた」（広島県・60代男性）「10月末でサラリーマン向け融資から撤退し、地主のみを相手にすると聞いた」（千葉県・30代男性）など、融資姿勢の大幅な変化を指摘する声が複数あった。

融資承認が下りた金融機関種別を半期ごとの推移でみていくと、2期連続で地銀の割合が減少し、逆に信金・信組の割合が増えていることが分かる。

信金・信組で融資を受けたという回答者の6割は5物件以上を所有しており、事業者本人の信頼性や取引実績を重視している傾向が伺える。扱う物件の規模は地銀と比較すると小さく、特に2000万円以下の築古戸建が目立った。

やはり頭金は2、3割程度を求められる傾向が強まっている。東海地方の信金で築30年の軽量鉄骨アパートを購入した東京都の40代男性は、4200万円の物件に対して3割以上の頭金を拠出し、「非常に厳しく、土地の評価額までしか伸びなかった」。南関東の信金で木造アパートを8100万円で購入した埼玉県の40代男性も「自己資金2割が必須で、融資期間も耐用年数が限度だった」と語った。

一方でオーバーローンを引いている投資家もいる。東北地方の信金から築11年、3800万円の軽量鉄骨アパートで1.2%・20年のオーバーローンを獲得した栃木県の40代男性は「所有物件の収支が安定していることとと立地の評価」と話した。

築50年で1300万円の戸建を地元の信組に持ち込み、2.25％・20年のオーバーローンを引いた東京都の40代男性は「貸し出しに前向きな担当者と半年前から打ち合わせ、条件が悪いシミュレーションもしたことがよかった」と振り返った。

地銀は慎重姿勢
地銀の融資姿勢については、全体的に「厳しくなっている」との声が目立った。

金融庁は今年4月の「金融システムレポート」で、不動産業向け貸し出しの対GDP比率が上昇を続けている状況に、バブル期以来の「過熱」を警戒する姿勢を示した。不動産業向け貸出の比率が3割を超える地域金融機関があることに触れ、「その比率を高める金融機関ほど自己資本比率が低い傾向もある」と言及するなど、「不動産頼み」の一部地銀への警告とも取れる内容だった。

実際に、「熊本県内の地銀2行は1年間はサラリーマン投資家への融資はしないと聞いた」（熊本県・40代男性）「福岡県内のある地銀では、支店や担当者は融資をしたいが不適切融資問題で本部が慎重になっているということだった」（福岡県・30代男性）「静岡県内の地銀と信金3行に1200万円の物件を持ち込んだが、スルガショック以降に国からサラリーマンへの融資を慎重にという指示があって融資が難しいという回答だった」（静岡県・40代男性）などの情報があった。

このように融資姿勢が厳しくなった地銀でも融資を受けられている投資家はいるが、半数以上が金融資産3000万円以上で、500万円以下は1割ほど。物件単体の収益性や担保評価はもちろんだが、投資家本人の属性をシビアにみる傾向は根強い。その分、金利については信金・信組より平均0.5％程度低くなっている。

九州地方の3500万円の重量鉄骨アパートで、地元の地銀から1.2%・15年のフルローンを引いた熊本県の50代男性は「経営実績、資産背景、物件資産価値からの融資承諾で、担当者の力はほぼないと思う」。近畿地方で築15年、利回り10％、7300万円の重量鉄骨アパートを2.1％・22年のオーバーローンで引いた兵庫県の50代女性も金融資産5000万円以上で、「金融資産があると借りやすく、プライベートバンク的な扱いだと融資を受けやすい」と話した。

九州地方で築44年、7000万円の中古RCを地元の地銀から0.55％・30年のオーバーローンという好条件で引いた30代男性は「預金を担保にしたことで融資承認を得た。返済が進んだら担保解除をする」と語った。

「強い味方」は相変わらず
最後に、「融資承認が下りた」という回答のあった金融機関の推移をみていきたい。今回のアンケートで回答が最も多かったのは、日本政策金融公庫だった。独自の審査基準を持ち、民間の金融機関では通らない案件でも糸口を見出せる可能性のある公庫が、融資の厳しい時代に生きる不動産投資家にとって強い味方となっている状況は過去2期と変わっていない。

公庫の融資金額には一定の制限があり、今回の融資承認事例の95％は4800万円以下だった。融資金利は属性や利用する制度によっても変化するが、今回のアンケートでは1％台前半～2％台前半が主という結果だった。

融資期間は以前より伸びにくくなっている傾向があり、今回融資承認を受けた回答者も大半が10年。「15年を希望したが10年に変更された」（栃木県・30代男性）「15年はもう無理になった」（東京都・60代男性）などの意見があった。

公庫の大きな特徴は耐用年数をそれほど考慮しないことで、築古高利回り物件を狙う投資家にとっては使い道が広い。今回のアンケートで「残存耐用年数（法定耐用年数－経過年数）－融資期間」がマイナスとなる案件、つまり融資期間が残存耐用年数を超過している事例は85％に上り、築40年以上の戸建てや木造アパートでも融資を受けているケースが多かった。

2500万円、築40年の木造アパートを頭金2割の1.46％・10年という条件で引いた東京都の30代女性は「築古かつ市街化調整区域で、銀行では『22年以上のものは無理』と門前払いされた。でも、仲介会社に紹介された公庫の担当者は不動産に詳しくスムーズで、積算だけでなく運営が回るかどうかで判断してくれた」と振り返る。南関東の築40年、300万円の戸建てをオーバーローンで引いた神奈川県の20代男性も「ボロ戸建ならやはり公庫が一番」と語った。

支店によって融資姿勢に違いがあるのも特徴で、「融資担当と業者担当のつながりで大きく融資反応が異なる」（埼玉県・40代男性）「担保余力があったことと融資担当が親切だったので3日で融資決定」（東京都・40代男性）「不動産会社から融資担当を紹介してもらったことが大きいと感じている」（兵庫県・30代男性）などの意見があった。

一方、「9月に面談したら、月に30万円収益を上げられない物件は事業性融資対象とみなさないと言われた」（大阪府・40代男性）「頭金2割入れる想定で相談しても否認された」（千葉県・50代男性）「昨年から頭金4割求められるようになった」（愛知県・30代男性）など、融資姿勢の変化を指摘する声もあった。

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金融庁は前出の金融システムレポートで、不動産業向けの貸出に関して中長期の空室増加や賃料下落のリスクを指摘した上で、「人口や企業数の減少、成長期待の低下といったバブル期と異なる経済状況の下で、将来物件需要に対して過大投資になっていないか注視していく必要がある」と指摘している。

これは金融機関に物件単体の収益性や賃貸需要のリスクを勘案するよう呼び掛ける一方で、融資獲得に前のめりな投資家に対する戒めとも捉えることができる。

スルガショック以降、自己資金に乏しく返済能力のない投資家が、エビデンスの改ざんや二重売買契約などの方法で身の丈に合わない物件を取得するケースは減り、不動産融資は「正常化」したという見方がされるようになった。しかし今回の融資承認事例でも、リスクをカバーできないような属性の投資家が、フルローン・オーバーローンで多額の融資を引くケースが散見されたことも事実だ。

投資家として融資を引きやすい金融機関を求めることも重要だが、自身の属性や物件の収益性、エリアの将来的なリスクなどを総合的に勘案し、金融機関の審査を信用しすぎず、投資判断にあたっては慎重な姿勢で臨むことが必要といえる。

楽街新聞掲載より
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